愛媛県四国中央市や香川県観音寺市、広島県広島市安佐南区、安佐北区で高断熱・高気密で耐震等級３である高性能住宅や１次エネルギー消費量が年間収支で±０になるＺＥＨ住宅を購入する際には、是非最後まで読んでください。

住まいを購入する際には、大半の方が住宅ローンを組んで金消契約を締結すると思います。住宅ローン手続きをスムーズにするためには、契約までの流れや所要日数を頭に入れながら、土地購入計画、住宅建築計画を進めることが大切です。注意点などを理解した上で、時間に余裕を持って計画すれば何も不安はありません。

住宅ローンの金消契約までスムーズに進める為に

1. 住宅ローンの金消契約締結までの流れ

住宅を購入する際に、住宅ローンを利用するには、まず１つ目の申し込みが必要です。

１つ目の申し込みは事前審査になります。

事前審査をクリアし、具体的な住宅建築計画が進めば、次はいよいよ本審査になります。

本審査をクリアすれば、夢のマイホーム建築が始まります。下記にその具体的な流れを記載していこうと思います。

・事前審査

『事前審査』は本審査前を申し込む前のごく簡易的な審査です。仮審査では住宅購入者や世帯に住宅ローンを返済していくことができる収入があるかどうかを、可処分所得より支払い可能金額を算出して審査します。

用意するもの

・会社員であれば源泉徴収票、自営業者であれば確定申告書の写し（3年分）年収の分かる書類が必要です。

・本人確認用の運転免許証や保険証

・注文住宅の際は（購入希望の土地資料・プラン図面・住宅計画に関わる総支払が記載された資金計画書）

・不動産物件「中古住宅・マンション等」（物件概要書・金額記載のある物、不動産会社諸費用等）

最近では各金融機関、インターネットで簡単に事前申し込みができるアプリなどもあります。お気軽にまずは試してみてください。また金融機関によって、審査通過に必要な基準や契約時の条件はさまざまです。特別に懇意にしている金融機関がある際や、会社の給与振り込みがある際等は、既存取引の金融機関が有利な場合もありますが、まずは複数の金融機関で条件面なども含め仮審査することをお勧めします。

※ここで注意点！

仮審査は一度行うと、概ねその結果内容に本審査が反映されることが一般的です。

建設会社や不動産会社によっては、しつこく仮審査をすすめてくる場合がございますが、建てたい家の内容が決まっていないようであれば、事前審査に進むタイミングではない場合もございます。仮に、住みたい家と支払える額が一致していたとしても、事前審査の際の資料がローコストな仕様の家やデザイン重視の住みにくい家で価格が安かった際には、後から自分たち家族の夢をかなえることができない建物だと知っても、思うように借入額を増やすことができない場合もございます。

・本審査の実行

事前審査をクリアし必要な書類や不動産会社との土地売買契約書、建設会社との請負契約書を締結した際には『本審査』に申し込みます。自分達家族の条件に見合った複数の金融機関から事前審査通過の通知が届いたら、もう一度内容を精査し、家族の希望に合う金融機関を選択しましょう。

事前審査は家族の現在の資金状況（借金・遅延・カード・公的費用の遅延）や代表購入者の年収や世帯の年収が主なチェックポイントですが、本審査では購入する土地や建物の他に、契約者となる方の現在、過去の健康状態についても詳しく調査されます。

住宅ローンは借入する目的の土地や建物を担保に設定されます。先に説明したように、希望借入額と土地建物の資産価値が釣り合っていなければいけません。万が一の際には貸し出した資金を回収できるという保証を含めて審査されます。

※健康状態につきましては、団体信用生命保険に加入する際に必要な情報となります。自分たちで他の保険商品により、万が一の際に借り入れた費用を賄える保証がある際には、団体信用生命保険は必要ない場合もございます。

・土地の売買契約や建物の請負契約は原則事前審査を通過後に行う

上記タイトルで原則事前審査通過後とありますが、不動産売買契約や請負契約を事前審査中に締結しても良い場合もございます。その場合は何かと申し上げれば、契約書の中に記載している重要事項説明にて、住宅ローン審査に通らない際は、契約は無効となるという文言があれば問題はありません。金融機関との金消契約時には『本人確認書類』『印鑑』『手付金』『印紙代』などの最新の資料の用意が必要となります。

2. 住宅ローン契約締結から予算実行まで

何事もなく、無事に審査をクリアし必要資料をそろえれば、いよいよ金融機関との金賞契約を締結します。それでは金賞契約から融資費用の実行までの流れをご説明いたします。

・金融機関と契約を締結

住宅ローンを利用するために金融機関と締結する契約のことを、先程から出ている用語である『金銭消費貸借契約』きんせんしょうひたいしゃくけいやく『金消契約』きんしょうけいやく、といいます。契約時には金融機関へ足を運び、契約者本人や場合によりご家族や連帯債務者などの同行も必要になります。

金消契約に関わる全ての人がそろった上で、金融機関が説明する重要事項の説明を受け契約内容に納得すれば、契約書への署名捺印を行います。この時には、借入額・借入年数・金利・金利の種類についての説明を受けることになります。

契約締結後に間違いに気が付いても契約締結を解除するのは容易ではありません。不安な事や質問などがあれば、署名捺印の前に必ずクリアにしましょう。その他にも、火災保険加入の確認や、抵当権設定契約も行われます。

契約時に必要なものとして（収入印紙・住民票・印鑑登録証明書・実印・通帳、銀行印・本人確認書類）を用意することになります。あらかじめ金融機関より必要資料の一覧などの説明もございますので、１つ１つ確認して手戻りの内容に確実に余裕を持ってご用意ください。

・融資実行について

通常は、土地の購入が先になりますので、まずは土地代金の決済を一括で行います。そのために不動産会社や司法書士等と一緒に金融機関を訪れて代金の支払いや土地の所有権移転の登記を行います。その後は請負契約を締結した建築会社の工事を進めるために、契約書に記載された条件に従い建物建築工事にかかる費用を支払うことになります。ほぼすべての金融機関で、銀行側が住宅建築会社へ直接支払いを行うことになりますので、建設会社からの請求などの確認を忘れずに行いましょう。住宅資金の支払いが遅れると遅延損害金や、工事の中断などが発生する場合もございますので、余裕を持って確認を行っておきましょう。

3. 融資実行までに必要な期間

住宅ローン実行にはある程度の時間がかかります。予定を頭に入れておくことでその後の対応が楽になるので、どのくらいの日数が必要になるのかを知っておき、建築開始までと融資実行までの期間をイメージしましょう。

・事前審査は10日前後

簡単な事前審査は、長くて１０日ほどで、早ければ2～3日で結果が出ます。

・本審査はご本人さんの属性により期間が様々に変わります

本審査は細かい調査も含めて『１週間～２カ月』程度の期間が必要になる場合があります。審査項目が多くなることで、審査結果が出るまでにある程度の時間がかかります。

債務者となる方の属性、借り入れ歴、年収も含めて考慮されるため審査の期間が長くなりがちです。他にも、物件の妥当性や資産価値、借入額と年間支払額のバランスも検討されますので、一般的な収入と支出に掛かる住宅ローン支払い額の範囲を上回る場合には更に審査機関が長くなることも十分に考えられます。書類の不備に関しても同様と言えますので、事前に余裕を持って計画を立てておくことをお勧めしております。

4. 最終金の実行

最終金の実行とは、建物が完成し、いよいよ引っ越しの準備をする際に最終的に残った残金や工事中に発生している追加費用や減額費用を清算していく行為となります。もちろん最終金が支払われても即日に入居することは難しいです。最終金を支払うことで建物の完了報告を行い図面通りの建物であるかの検査を合格したのちに、建物を債務者の名義に変更する必要があります。登記が終わるまではいくら完成した建物であっても入居することはできません。必ず事前にスケジュールを確認しながら、最短の引っ越し計画を立てることをお勧めします。

5. 契約をスムーズに進めるコツ

事前審査から約2カ月もかかる住宅ローン実行までの流れには、内容を知っておくだけでかなりスムーズに進めることが可能となります。何度も電話を掛けて質問したり不安になったりということも回避できます。

・ＦＰ技能士のいる建設会社や不動産会社を選べば、住宅ローンを熟知している方が多く安心できます。

FP技能士といっても2級以上の知識を持った方のいる会社をご利用するのがお勧めです。わかりやすくスムーズな住宅ローン計画や資金計画も含め、将来住宅ローンを支払い完済を終えるまでのライフプラン計画も立ててもらえると思います。

スタジオダイワではＦＰ技能士2級が2名在籍しております。住宅建築のプロであり住宅資金についても精通した知識を持つスタッフが在籍しておりますので、建物の事なら資金計画も含めてすべて安心してお任せいただけます。